Le fait qu’une partie des locaux concernés par un bail commercial puisse être revendiquée par le propriétaire d’un terrain visé par une convention d’occupation et donc de l’éviction du locataire constitue un manquement du propriétaire du bail à son obligation d’assurer une jouissance paisible.

Une société civile immobilière (SCI) a donné à bail des locaux dont elle est propriétaire à M. et Mme X. pour l’exploitation d’un restaurant. Le couple ayant fait édifier des locaux sur une partie d’un terrain appartenant à un groupe d’énergie, la SCI a conclu avec l’établissement propriétaire une convention d’occupation du domaine public. Le nouveau locataire du fonds de commerce a assigné la SCI en résiliation du bail et en paiement de dommages et intérêts.
La cour d’appel de Toulouse a jugé que la SCI avait manqué à son obligation relative à la jouissance paisible du preneur, relevant que les locaux donnés à bail, y compris ceux construits sur le terrain d’autrui, avaient été délivrés aux locataires successifs sans aucune modification conventionnelle. Ainsi, si la SCI avait été, par une convention d’occupation du domaine public, autorisée personnellement à occuper ce terrain, le propriétaire se réservait le droit d’y mettre fin, à tout moment, sans préavis ni indemnité, ce dont il résultait que l’exploitation d’une partie des locaux était soumise au bon vouloir d’un tiers disposant de droits incontestables de nature à contredire ceux conférés par le bailleur au preneur.
La Cour de cassation, dans une décision du 2 mars 2017, rejette le pourvoi formé contre l’arrêt d’appel, qui a justement retenu que l’éviction du locataire constituait un manquement du propriétaire à son obligation d’assurer une jouissance paisible et que l’inexécution de cette obligation entraînait un préjudice certain résultant de la possibilité réelle d’être évincé à tout moment.

– Cour de cassation, 3ème chambre civile, 2 mars 2017 (pourvois n° 15-11.419 et 15-25.136 – ECLI:FR:CCASS:2017:C300248), société du Bord de la rivière c/ société Magreg. – rejet du pourvoi contre cour d’appel de Toulouse, 15 octobre 2014 – https://www.legifrance.gouv.fr/affichJuriJudi.do?oldAction=rechJuriJudi&idTexte=JURITEXT000034141950&fastReqId=1017245158&fastPos=1