La clause subrogeant le preneur dans les droits du bailleur envers l’assureur dommages-ouvrage n’est pas de nature à exonérer le bailleur de la garantie légale pour tous les vices ou défauts de la chose louée.

En 2010, M. X. a consenti un bail commercial à une société portant sur des locaux à destination de résidence de tourisme. Cette dernière a sous-loué ces locaux en 2012 à une seconde société locataire.Le bail commercial prévoyait, en cas d’événement exceptionnel affectant la résidence et ne permettant pas une occupation effective et normale des locaux, une suspension du loyer et une clause subrogeant irrévocablement le preneur au bailleur dans ses droits et obligations concernant la mise en jeu, contre le vendeur, de toutes les garanties de vente et de construction.
Suite à un désordre décennal, l’assureur dommages-ouvrage a refusé d’indemniser la société de la perte de sous-loyers en arguant que les désordres n’avaient pas rendu l’exploitation des lieux impossible. M. X., ayant enjoint la société, locataire principale, à le payer, ce dernier a sollicité sa condamnation au paiement de loyers et charges que cette dernière avait suspendu. En réponse, la société a demandé la condamnation de M. X. à lui garantir la perte des sous-loyers.
Le tribunal d’instance de Toulouse a rejeté la demande en indemnisation de la société locataire d’une perte d’exploitation, retenant que les désordres affectant les lieux relevaient de la garantie dommages-ouvrage pour laquelle il existait une clause de subrogation et qu’il ne ressortait pas du bail que le propriétaire substituait sa garantie à celle de l’assureur en cas de divergence d’analyse de la situation entre l’assureur et le locataire.
La Cour de cassation, dans une décision du 2 mars 2017, casse le jugement d’appel au visa de l’article 1721 du code civil, estimant que la clause subrogeant le preneur dans les droits du bailleur envers l’assureur dommages-ouvrage n’était pas de nature à exonérer le bailleur de la garantie légale instituée par ledit article.

– Cour de cassation, 3ème chambre civile, 2 mars 2017 (pourvoi n° 15-24.876 – ECLI:FR:CCASS:2017:C300247), sociétés Privilège Hôtels et Resorts et Privilège Apart-Hôtels Toulouse c/ M. X. – cassation partielle de tribunal d’instance de Toulouse, 30 juin 2015 (renvoi devant tribunal d’instance de Saint-Gaudens) – https://www.legifrance.gouv.fr/affichJuriJudi.do?oldAction=rechJuriJudi&idTexte=JURITEXT000034141944&fastReqId=733032817&fastPos=1
– Code civil, article 1721 – https://www.legifrance.gouv.fr/affichCodeArticle.do?idArticle=LEGIARTI000006442792&cidTexte=LEGITEXT000006070721&dateTexte=20170427&oldAction=rechCodeArticle&fastReqId=191882971&nbResultRech=1