La Cour de cassation apporte des précisions quant à la révision du bail commercial en raison de l’augmentation du loyer de plus du quart, par le jeu d’une clause d’échelle mobile, par rapport au prix du loyer fixé au bail initial.

Dans une première affaire (pourvoi n° 15-27.148), une société était locataire de divers locaux commerciaux, appartenant à une société civile immobilière (SCI), selon un bail du mois de décembre 2003 assorti d’une clause d’échelle mobile. A la suite d’une modification de la surface totale des lieux loués, les parties ont signé, en mars 2007, un avenant mentionnant un loyer principal annuel hors taxes, hors charges et hors indexation de 8.141.844,91 € à compter du mois de janvier 2007. Se prévalant d’une augmentation de loyer de plus du quart par le jeu de la clause d’échelle mobile, la société a, en décembre 2009, sollicité sa révision.
Le 29 octobre 2015, la cour d’appel de Versailles rejeté la demande de la société. Elle a énoncé que, pour vérifier les conditions d’application de l’article L. 145-39 du code de commerce, elle devait comparer au prix précédemment fixé par l’accord des parties, hors indexation, au début de mois de janvier 2007, le loyer obtenu par le jeu de la clause d’indexation.La cour d’appel a ensuite relevé, d’une part, que, si les parties étaient convenues que le loyer effectivement payé par la société au jour de la demande de révision judiciaire s’élevait à 10.580.334,24 €, ce loyer ne pouvait être pris en compte que s’il correspondait à celui résultant de l’application de la clause d’indexation, soit 9.309.274,04 €. Elle a relevé, d’autre part, que, sur la période du mois de janvier 2007 au mois de décembre 2009, l’indexation avait joué deux fois, les mois de janvier 2008 et janvier 2009, entraînant une augmentation du loyer de 14,34 % et non de 25 %.
Le 15 décembre 2016, la Cour de cassation a rejeté le pourvoi, estimant que la cour d’appel a, sans violer le principe de la contradiction et sans ajouter une condition à la loi, retenu à bon droit que les conditions de l’article L. 145-39 du code de commerce n’étaient pas réunies, de sorte qu’il n’y avait pas lieu à révision du loyer.
Dans une deuxième affaire (pourvoi n° 15-23.069), une société, titulaire du droit au bail commercial concédé par une société civile immobilière (SCI) en octobre 1999, a formé, en décembre 2009, une demande de renouvellement que la bailleresse a laissée sans réponse. La locataire, faisant valoir qu’au 1er juillet 2010, par le jeu de la clause d’échelle mobile figurant au bail venu à expiration, le loyer avait augmenté de plus d’un quart par rapport au prix du loyer fixé au bail initial, en a sollicité la révision sur le fondement de l’article L. 145-39 du code de commerce.Le 20 mai 2015, la cour d’appel de Paris a déclaré la société locataire irrecevable en sa demande.
Le 15 décembre 2016, la Cour de cassation a rejeté le pourvoi, rappelant que la cour d’appel a relevé que la demande de renouvellement notifiée par la locataire, en décembre 2009, avait mis fin au bail du mois d’octobre 1999 et qu’un nouveau bail avait pris effet en janvier 2010, définissant un nouveau loyer, fût-il égal au montant du loyer qui était en cours sous le précédent bail. Elle a ajouté que la cour d’appel a retenu à bon droit que le loyer à prendre en considération pour apprécier la variation d’un quart permettant d’exercer l’action en révision de l’article L. 145-39 du code de commerce était le loyer initial du bail en cours à la date de la demande de révision.La Cour de cassation a conclu que la cour d’appel en a exactement déduit qu’à défaut de variation d’un quart du loyer entre le mois de janvier 2010 et le mois de juillet 2010, la demande de révision était irrecevable.

– Cour de cassation, 3ème chambre civile, 15 décembre 2016 (pourvoi n° 15-27.148 – ECLI:FR:CCASS:2016:C301440), société Réseau de transport d’électricité c/ société civile immobilière 1 Terrasse Bellini – rejet du pourvoi contre cour d’appel de Versailles, 29 octobre 2015 – https://www.legifrance.gouv.fr/affichJuriJudi.do?oldAction=rechJuriJudi&idTexte=JURITEXT000033631246&fastReqId=972710269&fastPos=1
– Cour de cassation, 3ème chambre civile, 15 décembre 2016 (pourvoi n° 15-23.069 – ECLI:FR:CCASS:2016:C301438), société Latin franchise c/ SCI Rue de la Pompe – rejet du pourvoi contre cour d’appel de Paris, 20 mai 2015 – https://www.legifrance.gouv.fr/affichJuriJudi.do?oldAction=rechJuriJudi&idTexte=JURITEXT000033631220&fastReqId=584217099&fastPos=1
– Code de commerce, article L. 145-39 – https://www.legifrance.gouv.fr/affichCodeArticle.do?idArticle=LEGIARTI000029108769&cidTexte=LEGITEXT000005634379