Les obligations pesant sur le promoteur immobilier envers le preneur, au titre des travaux de réhabilitation d’un immeuble loué, n’exonèrent pas le bailleur, tenu d’une obligation de délivrance, de la prise en charge des travaux nécessaires à l’activité stipulée au bail.

Une association a pris à bail commercial un immeuble appartenant à une société destiné à usage de crèche. Elle avait préalablement conclu un contrat de promotion immobilière avec une société pour la conception et la réhabilitation de l’immeuble. Ayant découvert la présence, sur la toiture du bâtiment, de plaques de fibrociment contenant de l’amiante, la société a réalisé des travaux de retrait d’amiante non prévus dans son contrat. L’association a assigné la bailleresse en paiement de la somme correspondant au prix des travaux de désamiantage et en réparation du préjudice financier entraîné par le retard de la livraison de l’immeuble.
La cour d’appel de Versailles rejette ces demandes. Les juges du fond retiennent qu’en vertu du contrat de promotion immobilière, la société était tenue à une obligation de résultat qui comprenait celle d’identifier et de contrôler la conformité de l’immeuble et son opération de réhabilitation aux règles de sécurité, d’hygiène et d’urbanisme en vigueur, y compris, par conséquent, celle relatives à la présence de matériaux ou de produits en amiante, et que le projet de promotion immobilière de la société comprenant la description technique et l’offre financière était annexé au bail, de sorte que l’association ne peut, ni se prévaloir de son ignorance quant à la présence de matériaux en amiante, ni reprocher au bailleur de ne pas l’avoir dénoncée, ni lui réclamer de répondre de l’obligation d’enlever les matériaux ou de supporter le coût de leur retrait, ni a fortiori, lui demander de l’indemniser des retards dans la livraison de l’immeuble.
Le 18 janvier 2018, la Cour de cassation censure la décision de la cour d’appel au visa de l’article 1719 du code civil. La Haute juridiction judiciaire estime qu’en statuant ainsi, alors que les obligations pesant sur le promoteur immobilier envers le preneur, au titre des travaux de réhabilitation d’un immeuble loué, n’exonèrent pas le bailleur, tenu d’une obligation de délivrance, de la prise en charge des travaux nécessaires à l’activité stipulée au bail, sauf clause expresse contraire, la cour d’appel, qui s’est déterminée par des motifs impropres à caractériser une exonération du bailleur, a privé sa décision de base légale.

– Cour de cassation, 3ème chambre civile, 18 janvier 2018 (pourvoi n° 16-26.011 – ECLI:FR:CCASS:2018:C300026), association La Nouvelle étoile des enfants de France c/ société du 5 rue Blonde – cassation partielle de cour d’appel de Versailles, 20 septembre 2016 (renvoi devant la cour d’appel de Versailles, autrement composée) – https://www.courdecassation.fr/jurisprudence_2/troisieme_chambre_civile_572/26_18_38395.html- Code civil, article 1719 – https://www.legifrance.gouv.fr/affichCodeArticle.do?cidTexte=LEGITEXT000006070721&idArticle=LEGIARTI000006443069